前言
近期網友在PTT論壇發文，自稱老家30多年的公寓坐落大安區，距離捷運僅10分鐘路程，大約30坪而且幾乎沒公設，以月租3萬元穩定收租，時間已長達10年，看到台北房價已經來到高點，而且又在聚會中，聽聞建商信誓旦旦的說，明年度整體的房價會下滑，所以一度萌生拋售念頭，好奇是否該變現或是繼續收租？
那我們來剖析一下整個物件的情況以及網友的觀點
整體物件詳情剖析
1.地理位置優勢：
台北市大安區，一向被視為房市的「蛋黃區」，擁有的不僅是繁華的市中心地帶，還有便捷的交通和豐富的生活設施。而且此物件距離捷運站，步行只需要10分鐘而已，所以我們可以理解就位置而言是非常好的地段。
2.物件優勢：
內文有提到他是公寓物件，最大的好處是權狀登記坪數，幾乎就會是室內實坪，因為公寓物件幾乎沒有公設持分，所以表示室內可運用的坪數是非常大的。
3.屋齡優勢：
內文提到此物件是大約30多年的房子，看起來好像30多年的房子很老了，但實際在大台北地區，超過40年的房子比比皆是，尤其在精華地段的，甚至超過50年的房子依舊還是非常的熱門，所以屋齡相較年輕也是一個大特點。
網友觀點：
多數網友的意見似乎偏向於不賣，他們認為大安區的物件特別難以取代，而且在當前房市，擁有這樣的門牌更是稀缺資源。他們建議房東可以通過提高租金的方式，來等待市場的回溫和升值，而不是急於賣出。甚至覺得這個租金太便宜了，想直接向屋主出價承租。
Stephen我的觀點:
無論是繼續持有或賣掉都應該先提升物件的投資報酬率。
這才是最關鍵的要點。
實際上無論是要賣掉或者是持有，相信原PO一定都有它自身的考量，在沒有完全了解原PO自身想要的目的時，任何的建議能夠幫助的有限。
那為什麼我還是提出要先提升物件的投資報酬率這個觀點呢?
很簡單。
假設要賣掉，在不考慮不同時間房價上升或下跌的要素下，最少都會希望要能夠賣的比現階段的市價高。
那如何賣的比現階段的市價高?
當然就是提高物件的投資報酬率，自然就會有人想要用比較高的價格來購買這樣的物件。
那要繼續持有，也會希望整體的收租可以租金提升，讓自己的收益變得更好。
所以提升物件的投資報酬率為最首要要執行的事情。
所以假設原PO這間房子現階段有3000萬的價值。依頭期款兩成，600萬投入可以獲得資金3萬/月來計算，目前的年投資報酬率只有6%。是不高的。(計算公式:月租金*12個月/投入頭期款)
這個是依照片面文字來做的推估。
那若這間是Stephen我的房子，我肯定會重新隔間成4間套房，成本暫估一間套房40萬，4間就是160萬。
那一間套房出租在大台北精華地段的物件，多數可以開到兩萬左右的租金(要看實際狀況而論)，但我們不高抓，只抓1.5萬就好，非常保守。
4間套房每個月的租金收益就成長到6萬。
那我們一樣計算投報率600萬頭期款，6萬/月收租，年投報率會變成12%。
這樣的操作已經大幅提高物件的投資報酬率
後續無論是要賣掉或者是持有，基本上都可以讓整體的收益提升很多。
當然實際操作上會有很多需要專業的知識這是後話了，我們只針對可以怎麼做更好的議題來論述。
結論
片面的觀點看似都有一些道理，但實際上是否能夠協助到對方真的是另外一回事，要真正得到幫助，還是要透過一對一的了解情況後才能夠去做符合需求的建議，當然提升物件的報酬率這個行為。
可以讓後續無論是賣掉或持有都是加分的建議選項，因此我提出這樣的建言，
但整體的考量還有很多沒辦法完整論述到的，例如一開始的裝修費用要是口袋沒有這麼多現金可以怎麼做?裝潢相關專業不知道擔心被坑可以怎麼預防?那後續賣掉到底怎麼賣可以賺更多?相關零零總總無法在單一的文章內容可以完整的論述到。
所以要是你有累似這樣的房產問題，你不知道怎麼做是更符合你的需求的，歡迎都可以加入我的LINE@甚至跟我預約一對一諮詢喔。
