近期關於房地產領域的重大新聞就是立法院要準備三讀通過所謂的”平均地權條例”，那在加上之前炒得沸沸揚揚的預售屋紅單禁止轉讓的部分，讓非常多專家、學者斷言說，這個2023年的房價應該會有所謂的雪崩式下跌的可能，那姑且把這樣的觀點認為是真的，那依照財務規劃的角度應該怎麼樣做?可以讓這個真的房價下跌時，會有機會買到便宜的房子，進而得到一些財務上的紅利?這邊文章將要跟各位探討這些相關的面向。
你是待宰的羔羊?還是市場的先機者?
前提已經假設2023年的房價會雪崩式下跌，所以多數人應該是打這這樣的如意算盤。等實際下跌時就進場搶便宜，然後後續等到房價回穩後在獲利賣出。
會這樣思考是非常合理的，但問題是，機會來臨時，你到底是待宰的羔羊還是市場的先機者?而為什麼會這樣說?
我們先來做個假設，為什麼2023的房價會下跌?多數的論點是說因為政府政策或者是其他的原因等等的，但回歸到市場供需的角度探討，就是需求者因為某些原因所以買房的數量不如過去的水準，而賣方的建商或者是投資客、房子的持有者，因為某些原因，不得不降價讓房子趕快售出，供給者多，需求者少，自然房價就會下降。
是羔羊還是先機者跟你是否有做好所謂資金水位控管有關，透過控管讓你的這個資金水位有一定程度的抗風險，能夠撐得過這個賣價高低點的景氣循環(已假設2023年是低點)，自然就能夠達到逢低買進、逢高賣出的先機者。
但若你的資金水位沒有好好的控管，買了便宜的房撐不過高低循環，那講白了，你依舊是待宰的羔羊，只是早宰晚宰而已。
三大步驟幫你鎖定先機
那在財務規劃的角度中，如何能夠在房市下跌時，找到市場的機會，並且能夠控管風險，直到止跌反轉時，能夠讓獲利落袋為安呢?實務上我會建議要從以下的三大步驟來妥善規劃。
(一) 控管資金水位
危機入市在財務上是一個合理的選擇，但要如何撿到便宜又能撐到房價翻轉獲利賣出這件事情其實才是更重要，從過往的歷史經驗探討，這個翻轉週期短則兩、三年，長則三、五年，而這中間除了日常生活的開銷外，更要注意的是所謂的緊急預備金的金額的增加，因為多添購了便宜的房子，所以緊急預備金的金額就要再多加上房貸的金額，而緊急預備金的金額到底要準備多少?建議會是家庭總支出的3~6個月的總和，因為等待翻轉週期時到底會不會有新的變數是不可預知的，但在保有資金運用的彈性空間的同時，也要為可能的風險做預備，而緊急預備金就是拿來做風險預備的使用。
所以在做控管資金水位時，要再多注意，新危機入市房子的房貸，要多計算進去緊急預備金的準備，避免不可控風險發生時，因為手上沒有資金可以運用，變得要脫手房子，那就無法達成獲利的目標了。
(二) 熟悉市場行情
這個概念其實跟去市場買菜一樣，就是到底一斤豬肉是貴還是便宜，你必須要實際詢價並且多做比較才會知道，而不是google爬文看看別人寫的內容就信以為真，因為市場的行情本來就是變動的，而回到文章一開始的討論，到底2023年房價崩盤到底是真崩?還是假崩?還是又是所謂的養套殺的伎倆?
自己必須要有評判的能力，所以熟悉市場行情才比較有機會在相較低點時進場買到便宜的房子，所以要得到這樣的結果，就必須從現在開始一步一腳印的去看房子，去了解市場的真實價格，而等到真的開始跌價時，你才會有足夠的底氣，敢勇敢進場，不然紙上談兵永遠是打不贏勝仗的。
(三) 提高銀行的評比分數
而當你真的可以找到跌價的房子，而這時銀行願意借你多少錢?到底是八成還是八五成?到底利率是比一般的高還是低?都取決於銀行內部給你的評比分數。
評比分數越好，在銀行的眼中就是越優質的客戶，自然能夠達成比較好的貸款條件，也就能夠讓自己有限的資金可以更彈性的運用。
而到底如何提高信用分數?
基本上有幾個大方向可以參考。
1. 穩定的薪資收入：穩定收入是銀行很重要的一個評比，因為代表著環款穩定度，所以工作收入比較不穩定的，建議可以將薪資固定時間、固定金額的匯到戶頭，去建立銀行對你的信任分數。
2. 借貸款項按時歸還：無論是信用卡或者是信貸等等的，只要是屬於借貸的錢無論大小都要按時歸還，千萬不要因為自身的疏忽而漏繳或遲繳，這都會在評比分數上有很大的扣分。
3. 建立新的收入：很實際的銀行也是做生意的，所以月入三萬跟月入三十萬的人去銀行貸款，肯定條件是不一樣的，當然我們或許沒辦法馬上達到月入三十萬的層級，但要逐步的去提高自己的收入，這樣才有辦法去提高銀行對我們的評比分數。
結論
機會永遠都是留給有準備的人，而機會也跟風險有些時候是一體兩面的，多數人可能只看見雪崩式下跌的機會，但可能沒留心到崩完在等待止跌回升過程時的風險，而就讓自己的努力沒有得到相對應的回報，白忙一場，透由(一)控管資金水位讓自身的風險承受度有一定的提升後，再藉由(二)了解市場行情，去知道真實的市場價格，才能逢低買進，逢高賣出，最後再由現在開始做(三)提高銀行的評比分數，讓自己在2023年真的遇到崩跌時有更好的條件去進場持有物件，讓整體的風險降低，獲利的機率大幅提高，自而達成自身的財務目標，這才是最重要的。
