前言
近期新聞媒體報導，因為國外情勢變化甚大、俄烏戰爭、加薩走廊衝突，導致原物料價格大幅上揚，在台灣也因為大選將近，所以讓建商推新建案比較謹慎，再加上政策面110年7月1日上路的房地合一稅2.0，好像讓整體的房市整體買氣下降，那這些問題對於剛要入手購入人生第一間房的人，是該保守謹慎?還是應該危機入市?
接下來就來針對這些的問題來做討論
房市買氣下降的原因分析：
- 經濟增長放緩：
台灣下半年經濟表現不佳，出口及投資衰退，整體的消費動能僅依賴民間消費支撐，而這樣的狀況會讓多數人心理上比較抓緊銀根，影響了購買力及投資意願。 - 不確定的政策環境：
政府打炒房政策持續調整，如囤房稅2.0和虛坪改革等，整體都還有一些不明確性，那對於要購屋的人來說，相較就會有預期心理，增加市場不確定性，影響民眾購房決策。 - 總統大選的政治因素：
選舉前夕的政治不確定性，不同政黨互丟泥巴，也會對房地產市場帶來觀望態度。 - 建案銷售率低：
近期的新建案，30天週期的銷售率低，顯示出民眾可能受到上述的影響，所以導致銷售率連帶受到波及。
建商推案縮手的策略及其影響：
面對大環境的問題，建商會採取以下的策略來降低風險性
- 減少推案量以穩定價格：面對買氣不足，建商會選擇穩價策略，也就是通過限制供應來避免價格下跌，那具體的做法就會是以前可能會好幾個建案一起推，現在就會一次一個，比較保守的形式來面對市場。
- 選擇性推案：建商對於市場前景審慎，傾向在較有保障的區域也就是評估起來比較會有動能的地方來蓋新的房子，推建案，或者總成本較低，地坪比較小的建案來施作，減少變動所產生的風險，例如根據統計，桃園市的推案量減少最多，推估可能就是因為政府政策的施行，投資客減少，建商因此減少推案。
政府打炒房政策對市場的影響：
- 政策引導市場預期：
近年來，政府為了所謂的打房，推出一連串的政策，例如:囤房稅、預售款規範等政策，其目的在於抑制短期有心人士的投機行為，期待長期能穩定市場。 - 政策實施帶來短期波動：
但政策的施行，有看似正面的呈現(抑制短期投機)但也有其負面的影響，政策施行前後具體影響到的建商或個人，就會想盡辦法減少損失，自然在市場上就比較混亂，也讓一般的民眾增添的不安定的情緒，進而降低購滿意願，讓整體房市動能減弱。
青年安心成家方案帶動首購：那為了讓整體房市動能起來，所以推出了青年安心成家方案，而這個低利貸款方案刺激了部分民眾首次購房需求，但整體市場買氣依舊是呈現疲軟的。
結論及建議：
對於第一次買房子的人，上述的什麼市場動能強不強、建商是否推案緊縮、或者是利率走高走低，明年總統是否換政黨當，講真的其實差異不大，因為這些事情對市井小民來說，比較多是被動接受，而無法改變。
關注無法改變的事情，講真的幫助不大。若是第一次要買房的人，我的建議只有以下幾點
(1)做好財務規劃：
無論目的是短期買賣的投資，還是要長期的自住，這些政策什麼的一但改變，那就有可能每個月的房貸要繳得更多一點，那萬一自身又遇到什麼問題，例如待業空窗期等等，很多時候就真的會壓力山大，甚至得脫手便宜賣房，這都源自於沒有做好妥善的財務規劃。
(2)具有找到低於市場價值房子的能力：
無論是預售屋、新成屋、法拍屋還是中古屋，每個人都有自己喜歡的選擇，但無論你的選擇是什麼，最好都具備有能夠找到低於市場價值房子的能力，因為你能夠找到低於市場價值的房子，那就表示， 基本上已經處在不敗之地了，進可攻退可守。
所以在我這十幾年的操作經驗中，我就是把中古屋的找到低於市場價值的房子能力練到極致，所以無論是我現在自己自住的，或者是投資的物件，全部都是低於市場價值就買到了，所以無論是要後續要做什麼樣的操作，基本上風險都非常小，後續要脫手也會很快。
再加上做好自身的財務規劃，自然就能在房產市場中無往不利。
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